Autor: Kancelaria PLA.partners
Wybór wehikułu do zarządzania nieruchomościami w firmie rodzinnej toczy się dziś między trzema modelami: fundacją rodzinną, spółką z o.o. oraz działalnością osoby fizycznej, najczęściej na ryczałcie. Każdy z nich ma inny profil efektywnego opodatkowania i inną wartość sukcesyjną. Eksperci PLA.partners porządkują kalkulację z perspektywy fundatora planującego strukturę długoterminową.
Efektywne opodatkowanie nieruchomości w trzech modelach
W spółce z o.o. odpłatne udostępnianie nieruchomości oznacza efektywne obciążenie ok. 26 procent, na które składa się CIT i PIT od dywidendy. W fundacji rodzinnej obciążenie wynosi ok. 19 procent, bo fundacja traci preferencyjną stawkę CIT, ale CIT od najmu zalicza się na poczet daniny od wypłaty świadczeń do beneficjentów. Osoba fizyczna na ryczałcie obciąża najem stawką 8,5 procent do progu 100 tysięcy złotych przychodu i 12,5 procent od nadwyżki, lecz bez wyodrębnienia majątku, bez ochrony przed ryzykiem operacyjnym i bez waloru sukcesyjnego. Każdy model ma inną cenę za podobny wynik podatkowy.
Kiedy fundacja rodzinna wygrywa, kiedy przegrywa
Fundacja rodzinna wygrywa tam, gdzie liczy się sukcesja, wyodrębnienie majątku od ryzyk operacyjnych oraz długoterminowe planowanie międzypokoleniowe. Pozwala amortyzować nieruchomość poza gruntem, ale tylko przy nabyciu odpłatnym; nieruchomość wniesiona przez fundatora nieodpłatnie amortyzacji nie podlega. Przegrywa tam, gdzie najem jest realizowany na rzecz podmiotu powiązanego, czyli już od progu powiązania na poziomie 5 procent, bo wówczas nie korzysta z preferencyjnego zwolnienia z CIT i jest opodatkowany 19 procent, choć nie jest klasyfikowany jako świadczenie dla beneficjentów. Maciej Pilarek, adwokat i wspólnik PLA.partners, wskazuje, że wybór modelu jest dziś przede wszystkim wyborem między efektywnością a sukcesją.
Co fundator powinien przemyśleć przed wniesieniem nieruchomości
Decyzja o wniesieniu nieruchomości do fundacji rodzinnej powinna obejmować analizę realnego celu gospodarczego, struktury najmu, sytuacji podmiotów powiązanych, polityki cen transferowych oraz konsekwencji VAT. Wniesienie zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest co do zasady neutralne na gruncie VAT, ale dalsza działalność fundacji już nie. W praktyce zespołu PLA.partners optymalna struktura nieruchomościowa najczęściej powstaje wtedy, gdy decyzja o wehikule poprzedzona jest mapą celów: zarobkowych, sukcesyjnych i ochronnych.
Skontaktuj się z kancelarią PLA.partners
Potrzebujesz wsparcia prawnego lub indywidualnej analizy Twojej sprawy? Skontaktuj się z zespołem PLA.partners, pomożemy ocenić sytuację i zaproponujemy konkretne rozwiązania.
O autorze
