W praktyce klientów prywatnych pytanie o podatek przy sprzedaży nieruchomości przez fundację rodzinną pojawia się zazwyczaj wtedy, gdy fundacja stoi przed decyzją o zmianie struktury portfela inwestycyjnego. Odpowiedź ma istotne znaczenie strategiczne, ponieważ wpływa na efektywność zarządzania majątkiem rodzinnym. Kancelaria PLA.partners doradza klientom prywatnym, jak ułożyć politykę zbywania nieruchomości w fundacji, aby maksymalnie wykorzystać dostępne zwolnienia podatkowe.
Krótka odpowiedź: sprzedaż nieruchomości w fundacji rodzinnej zazwyczaj bez CIT
Co do zasady fundacja rodzinna jest zwolniona z podatku dochodowego od osób prawnych przy zbyciu nieruchomości. Warunkiem tego zwolnienia jest jednak, aby nieruchomości nie zostały nabyte przez fundację wyłącznie w celu dalszego zbycia, na przykład w ramach typowej działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Sprzedaż nieruchomości w ramach zwykłego zarządu majątkiem fundacji nie jest opodatkowana CIT.
Maciej Pilarek, adwokat i wspólnik PLA.partners, wskazuje, że ten parametr jest jednym z głównych argumentów, dla których właściciele firm posiadający nieruchomości decydują się na ich umieszczenie w fundacji rodzinnej. Możliwość późniejszej sprzedaży w warunkach zwolnienia podatkowego znacząco zwiększa elastyczność zarządzania portfelem.
Granica zwolnienia, czyli kiedy fundacja rodzinna zapłaci podatek przy sprzedaży
Zwolnienie nie obejmuje sytuacji, w której nieruchomość została nabyta przez fundację wyłącznie w celu dalszego zbycia. To istotna granica, ponieważ rozróżnia zwykły zarząd majątkiem od działalności o charakterze obrotowym. Fundacja rodzinna nie powinna być wykorzystywana jako wehikuł do bieżącego obrotu nieruchomościami w stylu typowym dla działalności deweloperskiej lub handlu nieruchomościami nabywanymi z zamiarem szybkiej sprzedaży.
W praktyce zespołu PLA.partners ten parametr jest analizowany przy każdej transakcji nabycia nieruchomości przez fundację. Już sam zamiar nabycia ma znaczenie dla późniejszego rozliczenia transakcji zbycia. Eksperci PLA.partners pomagają tak ułożyć kontekst nabycia, aby kwalifikacja zbycia jako neutralnego podatkowo była dobrze udokumentowana.
Sprzedaż w ramach zwykłego zarządu, najczęstszy scenariusz
W typowym scenariuszu sprzedaż nieruchomości znajdującej się w fundacji rodzinnej od dłuższego czasu, służącej do najmu, dzierżawy lub innego zarządu, mieści się w ramach zwykłego zarządu majątkiem i jest neutralna podatkowo na poziomie fundacji. Środki uzyskane ze sprzedaży trafiają do fundacji w stanie wolnym od bieżącego obciążenia podatkowego i mogą być reinwestowane w obrębie fundacji.
Eksperci PLA.partners projektują portfel nieruchomościowy fundacji rodzinnej z uwzględnieniem tego mechanizmu, tak aby decyzje o sprzedaży były spójne z polityką inwestycyjną i celami sukcesyjnymi rodziny.
Reinwestycja środków ze sprzedaży nieruchomości
Jednym z istotnych skutków zwolnienia podatkowego przy sprzedaży nieruchomości w fundacji rodzinnej jest możliwość reinwestowania środków w pełnej kwocie, bez zmniejszenia ich o podatek. Fundacja może te środki przeznaczyć na nabycie kolejnych nieruchomości, papierów wartościowych, udziałów w spółkach lub na świadczenia dla beneficjentów.
W praktyce klienta prywatnego ten parametr istotnie zwiększa szybkość pomnażania majątku w długim horyzoncie czasowym. Środki, które w klasycznej strukturze byłyby uszczuplone podatkiem, w fundacji rodzinnej mogą być reinwestowane w pełnej kwocie.
Skutki prawne i biznesowe dla klienta
Z perspektywy decyzyjnej w rodzinie polityka sprzedaży nieruchomości w fundacji rodzinnej oznacza:
- neutralność podatkową sprzedaży nieruchomości w ramach zwykłego zarządu,
- ryzyko utraty zwolnienia w przypadku nabycia z zamiarem dalszej odsprzedaży,
- możliwość pełnego reinwestowania środków uzyskanych ze sprzedaży,
- konieczność dokumentowania zamiaru przy nabyciu nieruchomości,
- wpływ polityki sprzedaży na politykę świadczeń dla beneficjentów,
- konieczność stałej oceny portfela nieruchomościowego pod kątem zwolnienia.
Możliwe działania, plan dla właściciela firmy
W praktyce zespołu PLA.partners projektowanie polityki sprzedaży nieruchomości w fundacji rodzinnej obejmuje:
- mapę nieruchomości znajdujących się w fundacji oraz oczekiwań co do ich dalszego losu,
- ocenę kontekstu nabycia każdej nieruchomości pod kątem zamiaru,
- projekt polityki zbywania nieruchomości spójnej z reżimem fundacji,
- dokumentowanie zwykłego zarządu majątkiem przez okres przed sprzedażą,
- ocenę podatkową planowanych transakcji zbycia,
- ułożenie planu reinwestycji środków uzyskanych ze sprzedaży.
Skontaktuj się z kancelarią PLA.partners
Potrzebujesz wsparcia prawnego lub indywidualnej analizy Twojej sprawy? Wejdź na PLA.partners i skontaktuj się z naszym zespołem, pomożemy ocenić sytuację i zaproponujemy konkretne rozwiązania.
O autorze
