W praktyce klientów prywatnych nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe są jednym z najczęściej spotykanych elementów majątku rodziny. Pytanie, czy fundacja rodzinna jest dobrym wehikułem do zarządzania takim majątkiem i czy generowane przez nieruchomości dochody są opodatkowane, jest jednym z kluczowych w projektowaniu struktury sukcesyjnej. Kancelaria PLA.partners pomaga klientom ułożyć portfel nieruchomości w obrębie fundacji rodzinnej w sposób efektywny podatkowo.
Krótka odpowiedź: najem i dzierżawa są neutralne podatkowo w fundacji. Ale są wyjątki
Fundacja rodzinna co do zasady nie płaci podatku od dochodów z najmu ani dzierżawy. Najem, dzierżawa oraz udostępnianie mienia na innej podstawie mieszczą się w granicach tzw. dozwolonej działalności fundacji rodzinnej, co oznacza objęcie ich zwolnieniem podatkowym w podatku dochodowym od osób prawnych.
Maciej Pilarek, adwokat i wspólnik PLA.partners, wskazuje, że ten parametr czyni fundację rodzinną szczególnie atrakcyjną dla rodzin dysponujących nieruchomościami komercyjnymi, które generują stałe przychody z najmu lub dzierżawy.
Mechanizm zwolnienia w odniesieniu do najmu i dzierżawy
Zwolnienie z podatku dochodowego od osób prawnych dotyczące najmu i dzierżawy wynika z podstawowej zasady działania fundacji rodzinnej. Działalność polegająca na udostępnianiu mienia do korzystania, w formie najmu, dzierżawy lub na innej podstawie, jest wprost wymieniana wśród czynności mieszczących się w katalogu dozwolonej działalności fundacji rodzinnej. Tym samym dochody z tych czynności są w fundacji neutralne podatkowo.
W praktyce zespołu PLA.partners ten mechanizm jest jednym z głównych argumentów za umieszczaniem nieruchomości komercyjnych w fundacji rodzinnej. Strumień przychodów z najmu jest gromadzony w fundacji bez obciążenia bieżącym podatkiem dochodowym i może być reinwestowany w kolejne aktywa lub przeznaczony na świadczenia dla beneficjentów.
Najem krótkoterminowy, ważny wyjątek do uwzględnienia
Wyjątkową ostrożność należy zachować w przypadku najmu krótkoterminowego. W ocenie organu podatkowego najem krótkoterminowy nie mieści się w zakresie tzw. dozwolonej działalności gospodarczej fundacji rodzinnej, w związku z czym dochody z takiego najmu nie korzystają ze zwolnienia.
Z perspektywy klienta prywatnego oznacza to, że typowa działalność polegająca na wynajmie mieszkań na noc lub na krótkie okresy, prowadzona przez fundację rodzinną, może nie być neutralna podatkowo. W projektach prowadzonych przez PLA.partners ten obszar jest analizowany każdorazowo, ponieważ granica między najmem długoterminowym a krótkoterminowym ma w fundacji rodzinnej istotne konsekwencje podatkowe.
Odrębnym, ustawowym wyłączeniem jest najem, dzierżawa lub inna umowa o podobnym charakterze, której przedmiotem jest przedsiębiorstwo, zorganizowana część przedsiębiorstwa lub składniki majątku służące prowadzeniu działalności przez beneficjenta, fundatora lub podmiot powiązany z fundacją rodzinną, beneficjentem lub fundatorem, gdy wielkość udziałów wynosi co najmniej 5%. Przychody z takich umów nie korzystają ze zwolnienia podatkowego.
Dzierżawa i inne formy udostępniania mienia
Dzierżawa, czyli oddanie rzeczy do używania i pobierania pożytków, mieści się w katalogu dozwolonej działalności fundacji rodzinnej. To istotne zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości rolnych lub składników majątku, w stosunku do których naturalną formą wykorzystania jest dzierżawa. Również udostępnianie mienia na innej podstawie, czyli na podstawach nazwanych inaczej niż najem czy dzierżawa, jest objęte tym mechanizmem.
W praktyce klienta prywatnego oznacza to, że szeroki wachlarz mechanizmów udostępniania mienia jest neutralny podatkowo na poziomie fundacji rodzinnej, o ile nie wykracza poza dozwoloną działalność.
Skutki prawne i biznesowe dla klienta
Z perspektywy właściciela firmy struktura przychodów z najmu i dzierżawy w fundacji rodzinnej oznacza:
- brak bieżącego obciążenia CIT dochodów z najmu i dzierżawy w fundacji,
- możliwość gromadzenia kapitału z czynszów i jego reinwestowania bez podatku,
- ryzyko utraty zwolnienia w obszarze najmu krótkoterminowego,
- konieczność precyzyjnego klasyfikowania form udostępniania mienia,
- powiązanie efektywności podatkowej z polityką świadczeń dla beneficjentów,
- konieczność dostosowania modelu wynajmu do reżimu fundacji rodzinnej.
Możliwe działania, plan dla właściciela firmy
W praktyce zespołu PLA.partners projektowanie portfela najmu w fundacji rodzinnej obejmuje:
- mapę nieruchomości i ich obecnego sposobu wykorzystania,
- klasyfikację każdego źródła przychodu w kategoriach dozwolonej działalności,
- ocenę najmu krótkoterminowego i ewentualne przeprojektowanie modelu wynajmu,
- ułożenie umów najmu i dzierżawy w sposób spójny z fundacją rodzinną,
- ocenę podatkową bieżącego strumienia przychodów,
- okresowy przegląd portfela nieruchomości pod kątem zmiany regulacji.
Skontaktuj się z kancelarią PLA.partners
Potrzebujesz wsparcia prawnego lub indywidualnej analizy Twojej sprawy? Wejdź na PLA.partners i skontaktuj się z naszym zespołem, pomożemy ocenić sytuację i zaproponujemy konkretne rozwiązania.
O autorze
